山形で始める不動産投資（アパートユニテUNITE建設）の記録

上記の広告は、30日以上更新がないブログに表示されています。
新たに記事を投稿することで、広告を消すことができます。  

ちょうど私の留守中に土地の権利証と登記簿が届いた。

権利証にはシールで目隠しされた暗証番号が書いてありこの番号を持って、

抵当権の設定などの登記関係を行うらしい。

大事に保管しておきましょう。
  

山形市内に住む叔母さんの家にオール電化住宅の見学に行ってみた。

数年前に、リフォームを行い、IHクッキングヒーター、エコキュートが装備されたのだ。

普段からよく食べている、マルちゃんの塩焼きそばを作って見るべく、そばとキャベツ、豚肉等を持参して行ってみた。

IHのスイッチを入れると、ものの数秒でフライパンが熱くなり調理開始できる。ガスだと予熱に30秒くらいはかかるので、気の短い私にはピッタリである。



エコキュートも見学してみる。家の横に巨大な筒とエアコンの室外機を発見！これは思ったよりも大きいかも。。



電気代は2月の請求書を見せていただいたところ、18000円ほど。石油ファンヒーターをちょっと併用してこれくらいの金額になるらしい。家族構成が比較的にている我が家の2月の光熱費は

電気　8000円　ガス　12000円　灯油　8000円　合計　28000円

なので、オール電化で毎月8千～1万円くらい光熱費が安くなるようです。

う～んどうしようかな。
  

土地の部分は現金を集めることに成功したので、現金にて決済し、そのまま所有権移転を行うことにする。

送金等の手続きがあるため、銀行の応接室に一同集まる。

まず、自己紹介を簡単に行い、規約書に署名捺印する。

次に、土地代金の決済、固定資産税の決済、仲介手数料の決済、登記費用と司法書士さんの報酬の支払いを行った。

司法書士の先生によると、来週には登記簿と権利証ができあがるとのことでした。
  

土地の一括決済を明日に控えて、重要事項説明の読み合わせをＣ社本社にて行う。

もろもろ了解だが、地盤調査した結果、軟弱土地だったとしても責任は取れないという項目はなんだか引っかかる。

あのあたりの地形からいって軟弱土地ということは無さそうだが、ちょっと心配になる。
  

3月20日以来、2回目の展示場行きである。

左のユニテ棟で打ち合わせを行う、内装は白で統一することにする。寝室部分とLDKとの仕切をアコーディオンカーテンにするか、回り戸にするか悩む。

その後、Ｃ社本社に移動し、壁紙やドアなどを仮決めする。

外壁は、黒や白はいつも見ているので、他の色にしようと思い、シャンパンメタとガンメタでシミュレーションしてもらうことにする。

外壁は東根のアイジー製だ。
http://www.igkogyo.co.jp/syohin/sdd/sdup/saiding/GS1.htm

  

完成予想図を書きましたのでアップします。



  

私では埒があかないと思ったらしく、女房が仲介に入った。

・なぜ一戸建てではなくアパートなのか。
・アパートと一戸建てでなぜ悩んでいるのか。
・なぜ松波の土地が気に入ったのか。

と、今までの経緯を説明してもらったところ、納得できたようである。
  

なんと気の早いことに、大まかな見積もりが出てくる。

土地が1150万円、建物部分が1230万円、追加工事が130万円、その他諸費用が96万円で、

総事業費2600万円

とのこと。だいたい予想の範囲内でした。  

今回のアパートユニテ建築にあたり、Ｃ社の方で各金融機関に融資打診を行ってくれた。

金融機関ごとに考え方に特徴がありました。

A銀行　住宅ローンで融資可能　　10年固定金利　2.1％　1500万円
Ｂ銀行　アパートローンで融資可能　変動金利　2.2％　　　1500万円
Ｃ信金　アパートローンで融資可能　変動金利　3.2％　　　3500万円

Ｃ信金さんでのみ2棟プランが可能となるようです。

ただ、やはり金利が高いことと追加担保が必要とのことで
残念ながら2棟プランはあきらめるしかないようです。。
  

今回の投資を両親に相談してみる。500くらい乗ってもらえませんか。と。

案の定、

・マイホームは一生の夢なのにアパート建てるとは何事だ。
・おまえの計画は甘い。
・アパートなんてみんな損している。
・北向きの土地はいやだ。
・間口が狭い土地はいやだ。
・山が近いので土砂崩れに巻き込まれる。
・裏に高層ビルが建ったら日陰になる。

との反対意見が出ました。

一生の夢という部分以外はすべてクリアできそうだったので、計画を実行に移すことをこの時点で決定しました。  

会社の方でお世話になっている税理士さんに相談してみたところ、、

消費税の還付は、会社が簡易課税を取っているために、本則課税に移行するのに平成22年4月1日以降の期になり、しかも非課税収入比率を5%以下に抑えるために、平成23年2月頃の完成予定としなければならないらしい。

しかも、消費税の還付を受けると、ハードな税務調査を受けるはめになるとのこと。

とかなり面倒な手続きが必要になりそうなので、消費税の還付はあきらめることにした。

  

2棟建てるのは難しいかも知れないな。とちょっと不安になる。

ふと、1棟だけだったらなにもアパートタイプにしなくても良いのではないのだろうかと考え始める。

Ｃ社の戸建てタイプにテルスという仕様があり、それは890万円とのこと。

この場合はアパートユニテとは280万円の違いになる。280万円の内訳は、ユニットバスやらキッチン、トイレ、玄関ドア等が２つになる分がそれだろう。

それに戸建ての場合1,2階共に自分たちで使えるので広々していて良いようにも思える。

280万円の元を取ろうとすると、4年弱かかる計算になる。

さて、困ったモンだ．．．

  

松波の土地を買うことと仮定して資金計画を考えてみた。

まず、一区画1150万円だから、二区画買って、2300万円。上にアパートユニテ（1170万円×2）を2棟建てて合計で4600万円。その他費用を入れれば、5000万円超の投資となる。

投資に対するリターンは、家賃6万円と仮定して、4戸から、月24万円(1戸は自分が入るので正確には18万円)の家賃が上がる。

銀行融資を4500万円受けた場合の毎月の返済額は、金利3%、25年返済として、約21万円。冷静に考えてみると、投資に見合ったリターンが得られないことがわかる。

自己資本比率は10%だからいきなり債務超過にはならないだろうが、空室が発生すると一気にキャッシュフローが悪化してしまう。これではリスク取り切れないかな。と考え始める。
  

翌日の午前中は、保育園の入学式があったため、午後から現地へ行ってみる。

場所は、国道286号線を道路一本入ったところであった。

山形県庁は目と鼻の先、山形県自治会館に荘内銀行が入っているため、県内すべての銀行と郵便局が徒歩圏内である。公園もすぐ横にある。一番気に入ったのは、目の前の道路が駐車違反区域ではないこと。これはなかなかすばらしい。

さて、欠点を考えてみると、

・大通りが近いので自動車音がうるさいかも
・山が近いので虫がわんさか出るんじゃ無いか。
・北側道路に接しているので、南側に大きい建物が建つと日陰になるかも。
・なんとなく風が強いようだ。13号線をまたぐと雪が多くなるらしい。

とまあこんなところだろうか。


  

この日の夕方頃、Ｃ社より電話がある。
「ちょうど良さそうな土地があるので資料をお持ちしたい」
とのこと。

特に用事も無かったのでＯＫを出したところ、午後6時頃に来訪。

鳥居ヶ丘と松波の資料を持参。

松波だと山形蔵王ＩＣに近いからいいかもね。という具ような話で、この段階でほぼ買おうと思う。

明日現地を見に行こう。